海南省住房和城鄉建設廳
海南省發展和改革委員會
海南省自然資源和規劃廳
海南省財政廳
國家稅務總局海南省稅務局
海南省地方金融監督管理局
中國人民銀行海口中心支行
中國銀行保險監督管理委員會海南監管局
中國證券監督管理委員會海南監管局
關于加快發展保障性租賃住房的實施意見
瓊建規〔2022〕12號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬有關各單位：
為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)和《海南省人民政府辦公廳關于完善海南自由貿易港住房保障體系的指導意見》(瓊府辦〔2022〕25號)精神，加快完善以安居房、保障性租賃住房、公租房為主體的海南自由貿易港住房保障體系，有效解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，經省政府同意，現就加快發展保障性租賃住房提出以下意見。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，樹立以人民為中心的發展理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，遵循政府引導、多方參與、突出重點、因地制宜、供需匹配、職住平衡的原則，立足海南實際，以盤活閑置住房為主，以新建、改建、改造、租賃補貼為輔，穩步有序發展保障性租賃住房，持續推進住房供給側結構性改革，有效解決新市民、青年人的住房困難問題，逐步建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為海南自由貿易港高質量發展提供有力支撐。
二、基礎制度
(一)實施范圍。全省各市縣均可根據實際情況發展保障性租賃住房。人口凈流入的城市和海南自由貿易港重點園區所在市縣確定為發展保障性租賃住房的首批重點市縣(附件)。其他市縣可根據當地人口、產業發展狀況，報經省政府審定后，調整為發展保障性租賃住房的重點市縣。
(二)保障對象。保障性租賃住房主要面向在當地一定區域范圍內無房或家庭人均住房建筑面積低于當地城鎮人均住房建筑面積50%以下的新市民、青年人供應。市縣人民政府根據本地實際確定保障對象準入和退出的具體條件。對法律、法規和有關政策文件規定優先保障的對象、基本公共服務行業從業人員和引進人才，應予以優先保障。
(三)實施主體。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。支持專業化規模化住房租賃企業等市場主體籌集、運營保障性租賃住房。鼓勵國有企業、事業單位、農村集體經濟組織發揮帶動引領作用，發展保障性租賃住房;國有企業參與保障性租賃住房建設運營的，國資監管部門在對其實施年度經營業績考核評優時應予以考量。
(四)籌集方式。保障性租賃住房主要通過盤活改造各類閑置住房、改建閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋來籌集房源，可適當采用集中新建、項目配建、租賃補貼等其他方式增加房源供給。
(五)建設規范。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結合人才引進和三孩生育政策實施，適當籌集、建設少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。集中新建的項目，建筑面積應不少于2000平方米或30套(間)，且項目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。利用閑置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可適當放寬住房建筑面積和戶型比例要求。建設集中式保障性租賃住房項目，按《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》(建辦標〔2021〕19號)有關規定執行。
(六)租金標準。保障性租賃住房租金實行政府指導價，按照“租戶收入可負擔、租賃經營可持續”的原則，建立科學合理的保障性租賃住房租金定價機制。面向社會供應的保障性租賃住房, 租金應當不超過在同地段同品質市場租賃住房租金的90%; 面向產業園區、企事業單位職工定向供應的保障性租賃住房, 租金可進一步降低。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發布制度，每年12月底前評估發布一次，對保障性租賃住房租金的初次定價和后續調價加強統籌指導，租金漲幅每年不得超過5%，穩定保障性租賃住房租金水平。
(七)運作平臺。按照“全省統建、分級部署”的原則，構建全省統一的住房租賃管理服務平臺，提供住房租賃政策信息、住房租賃機構和從業人員備案、個人和企事業單位房源信息核驗發布、住房租賃合同網簽備案等功能和服務，有效對接保障性租賃住房等各類租賃住房的供應和需求，提升住房資源利用效率，規范住房租賃管理工作。
三、支持政策
(一)盤活閑置住房發展保障性租賃住房。堅持試點先行，積極探索通過財政補貼等優惠政策，引導個人提供閑置住房用作保障性租賃住房，鼓勵住房租賃企業規模化籌集改造社會閑置房源，依托政府住房租賃管理服務平臺，實施保障性租賃住房供給。政府、國有企事業單位投資建設的公租房，以及棚戶區改造、城市更新活動等建設的安置住房在滿足原定保障任務后，可將剩余閑置房源調整為保障性租賃住房使用管理。政府機關、企事業單位老舊小區中存量閑置公有住房、周轉房，在改造、修繕符合居住條件后可調整為保障性租賃住房，由產權人依據相關規定管理。閑置住房小區改造作為保障性租賃住房的，可按規定申請納入城鎮老舊小區改造范圍，在實施基礎類、完善類、提升類改造項目上給予財政資金支持。
(二)加強土地政策支持。各市縣可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地，適當利用新增國有建設用地發展保障性租賃住房。本意見確定的重點市縣按照《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)享受相關土地政策支持。
(三)簡化項目審批流程。精簡保障性租賃住房項目審批環節和事項，制定專門審批流程，提高項目審批效率。利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設保障性租賃住房，市縣人民政府應組織有關部門聯合審查項目方案，審查通過的，委托住建或行政審批部門出具保障性租賃住房項目認定書。市縣相關部門依據保障性租賃住房項目認定書，辦理利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建、非居住存量土地建設的保障性租賃住房項目立項、用地、規劃、施工、消防等相關手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。各相關市縣可結合實際制定保障性租賃住房項目認定審批流程及操作指引。
(四)加大資金支持力度。對符合規定的保障性租賃住房項目，積極爭取中央補助資金，省級財政統籌現有經費渠道予以支持。各相關市縣要切實做好項目前期準備工作，積極申報爭取中央及省級財政補助資金支持。各級財政、住房和城鄉建設部門要做好資金分配、使用跟蹤監控工作，規范資金使用管理，提升資金使用效益。
(五)落實稅費優惠政策。全面落實國家支持住房租賃發展有關稅收政策和海南自貿港稅收優惠政策，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，按照《財政部?稅務總局?住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(財政部?稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號)相關規定享受增值稅、房產稅稅收優惠。省住房城鄉建設部門會同財政、稅務部門根據租賃市場發展情況，確定我省享受稅收優惠政策的專業化規模化住房租賃企業認定標準。保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。
(六)進一步加強金融支持
1.加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款;按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向籌集、改造、改建存量閑置房屋形成非自有產權保障性租賃住房的租賃企業提供貸款。鼓勵銀行業金融機構創新金融產品和服務，支持住房租賃市場規范發展。銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。各相關市縣政府要加強和金融機構對接工作，定期公布取得保障性租賃住房項目認定書的項目名單，并將項目相關信息與金融機構共享。
2.支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。引導商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產投資信托基金(REITs)試點工作。
四、監督管理
(一)嚴格項目準入管理。開發建設單位或運營單位申報的租賃住房項目，取得保障性租賃住房項目認定書后全部納入保障性租賃住房規范管理。對現有已享受中央、地方各類政策支持的租賃住房項目，符合規定的均應重新向市縣住建部門申報取得保障性租賃住房項目認定書，納入保障性租賃住房規范管理，不符合規定的不得享受保障性租賃住房專門支持政策。各相關市縣要對現有各類政策支持建設的租賃住房項目進行排查梳理，按規定做好項目準入管理工作。
(二)加強項目建設管理。將保障性租賃住房納入工程建設質量安全監管，并作為監督檢查的重點。利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建保障性租賃住房的，改造、改建前應進行房屋安全鑒定和消防安全評估，改造、改建方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設單位投保工程質量潛在缺陷保險。保障性租賃住房應合理配套商業設施，滿足日常生活所需;利用新供應國有建設用地和集體經營性建設用地建設的，應加強公共服務設施和基礎設施配套。
(三)規范項目租住管理。市縣人民政府要根據不同的籌集建設方式，組織建立保障對象進退監管機制，規范保障對象租住行為。要加強運營管理，建立健全保障性租賃住房市場聯合監督機制，對市場運營主體實施負面清單管理，嚴厲打擊以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策的行為。保障性租賃住房租賃合同期限一般應在1年以上，不超過3年，到期仍符合條件可以重新簽訂，不得上市銷售或搞“以租代售”等變相銷售。要積極推動保障性租賃住房租賃信息服務、租賃交易管理、租賃信用管理、租賃價格管理等更加規范、公開、透明，穩定租賃關系，穩定租金水平，將保障性租賃住房打造成長租房市場的主要供給來源之一。鼓勵專業化規模化住房租賃企業與用人、用工企事業單位建立長期穩定的住房租賃合作關系，通過批量供給保障性租賃住房房源方式解決用人、用工單位符合條件的職工住房困難問題。
(四)明確項目退出管理。對于企業利用閑置房屋改造、改建的保障性租賃住房項目，約定作為保障性租賃住房項目的時間一般不少于5年，合同期限納入保障性租賃住房項目認定書備注事項，合同期限滿后自然退出。對于利用新供應土地建設的保障性租賃住房項目，按照土地出讓合同中的相關約定執行。利用企事業單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，收回國有建設用地使用權時仍按原土地用途和取得方式進行評估補償。
五、保障措施
(一)落實主體責任。市縣人民政府對促進本地區發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。要完善政策制度，抓緊出臺加快發展保障性租賃住房的具體操作或實施辦法，重點明確本地區發展保障性租賃住房的土地、財稅、審批等優惠政策，明確保障性租賃住房項目建設籌集的準入條件、操作流程及工作要求等。要健全工作機制，建立保障性租賃住房項目部門聯審機制，明確保障性租賃住房項目認定程序、辦法和牽頭部門，構建保障性租賃住房項目審批手續綠色通道;建立住建部門與稅務部門以及供水、供電、供氣等企業單位的聯動機制，推動住房租賃稅收和民用水電氣價格等優惠政策落實;建立住建部門與金融監管部門、金融機構的協調機制，加大對保障性租賃住房建設運營的金融支持力度。
(二)加強組織協作。各有關部門和單位在省住房保障工作領導小組領導下，按照分工，各司其責，加強協作，形成合力，推動保障性租賃住房各項政策落實到位。省住房和城鄉建設廳負責會同有關部門制定保障性租賃住房發展政策，編制全省保障性租賃住房發展規劃和年度計劃，做好監督實施工作;省發展和改革委負責指導相關市縣申報保障性租賃住房中央預算內投資補助，監督落實水、電、氣按居民價格標準執行;省財政廳負責申請中央財政城鎮保障性安居工程補助資金，籌集省級補助資金，加強資金使用監管;省自然資源和規劃廳負責做好保障性租賃住房用地保障，監督落實土地、規劃等支持政策;省稅務局負責落實保障性租賃住房稅收優惠政策;人行海口中心支行、省地方金融監管局、海南銀保監局、海南證監局負責指導金融機構落實保障性租賃住房相關金融支持政策;省委人才局、省審計廳、省統計局、省國資委等其他相關部門按照各自職能做好相關工作。
(三)加強監測評價。省人民政府對本地區發展保障性租賃住房工作負總責，加強對各市縣保障性租賃住房工作的監督檢查，對市縣發展保障性租賃住房情況實施監測評價，具體監測評價辦法由省住房城鄉建設廳會同有關部門制定，依照有關規定將監測評價結果將納入對市縣政府的績效考核。各市縣要加大宣傳發動力度，積極宣傳發展保障性租賃住房相關政策，鼓勵多方參與，定期總結工作成效，好的經驗做法及時上報。
海南省住房和城鄉建設廳
海南省發展和改革委員會
海南省自然資源和規劃廳
海南省財政廳
國家稅務總局海南省稅務局
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2022年7月12日
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